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Où acheter à Paris en 2017?

01/01/2017

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Dans quel quartier investir à Paris ?

Les meilleurs arrondissements de Paris pour vivre ne sont pas forcement les quartiers où il faut investir, même s’il arrive que les deux se rejoignent. Pour trouver le meilleur rendement locatif, il faut trouver la bonne affaire, l’appartement pas cher qu’il sera possible de bien louer, et ainsi faire rapidement fructifier son bien. En effet, les prix restant assez élevés, un studio vide quelques mois fait un sacré trou dans le budget de l’acheteur ! Une fois les travaux terminés, il faut trouver un locataire tout de suite. Les quartiers avec une forte demande sont donc à privilégier.

Ou investir dans l’immobilier à Paris ?

Laissons les quartiers historiques de la capitale aux touristes, pour ce concentrer là où vivent les parisiens (qui travaillent) pour trouver un locataire sur le long terme avec un bon pouvoir d’achat. Certains arrondissements sont encore sous côtés, et il reste possible d’y investir pour pas cher (dans une certaine limite) et d’en tirer une bonne rentabilité. L’investissement immobilier à Paris doit se réfléchir sur le long terme, et non pas céder à une impulsion, qu’on se le dise.

Les quartiers où on peut encore faire de bonnes affaires

  • On commence par le 13ème, mais pas le côté quartier chinois, plutôt celui qui jouxte Austerlitz. Les alentours de la gare sont entrain d’être réaménagés, et on est encore loin des 10 000 euros le m2 ici. Jusqu’à quand ?
  • Le 15ème est idéal pour les grandes familles, on y trouve beaucoup d’appartements de belles tailles, dans des rues commerçantes. C’est assez cher, mais l’investissement immobilier reste encore raisonnable vers Saint-Lambert
  • A une jetée de pierre de là, les Batignolles, et son 17ème branché. Le quartier est entrain de devenir à la mode, et les bobs de l’est parisien qui s’embourgeoisent ont tendance à s’y déplacer pour trouver une meilleure qualité de vie. Comptez 9000 euros du m2.
  • Le quartier de la Chapelle, ce n’est pas qu’une salle de shoot à venir… Pour trouver un logement pas cher à Paris, c’est là qu’il faut investir, à peine plus de 6000 euros du m. La mairie a décidé d’y mettre les moyens pour le transformer, et le Pigalle voisin  et sa jeunesse dorée pourrait bien continuer à s’étendre jusqu’au là, tant que les prix seront bas. Attention toutefois, le 18ème n’est pas à mettre entre toutes les mains.
  • Les alentours du métro Crimée, dans le 19ème n’ont pas toujours eu bonne réputation. Mais le quartier des Flandres se transforme et laisse à penser qu’une mutation est possible, surtout à 6000 du m2. Mais d’une rue à l’autre, tout peut changer, mieux vaut donc bien connaître le quartier pour ne pas faire une mauvaise affaire.

Enfin, rappelons que même si certains quartiers parisiens restent accessibles aux petits investisseurs, les prix restent supérieurs à ceux du marché français. Pour les petites bourses, reste la possibilité de placer son argent en banlieue, où la demande de locations est importante. Mais l’Ile-de-France est vaste, et ses disparités de prix aussi.

Quels sont les risques d’un achat à Paris ?

L’avantage de la capitale, c’est qu’on arrivera toujours, avec plus ou moins de facilités à louer son appartement (si le loyer reste raisonnable par rapport au prix du marché). Mais le rendement ne pourra s’apprécier que sur le long terme, vu les prix d’achat, et il faudra s’armer de patience pour en retirer les bénéfices. Si les prix baissent d’une façon générale en Europe, celui du mètre carré parisien se maintient. Même si la revente à perte n’est pas à exclure, elle paraît tout de même peu probable.

Trouver un locataire

Que les futurs propriétaires se rassurent : rien n’est inlouable à Paris, et surtout pas les petits appartements, recherchés par les étudiants mais aussi par de plus en plus d’actifs qui ne peuvent faire autrement pour se loger. Pour s’en rendre compte, il suffit de se rendre à une visite d’appartement, un peu en retard, et de voir le monde faire le pied de grue dans l’escalier, un dossier à la main, avec bulletins de salaires et cautions ! Il y a donc peu de risques que votre appartement reste vide.

Le revers de cette médaille, c’est pour le locataire, qui sans dossier solide risque de voir passer le logement sous son nez. En effet, rares sont les propriétaires à Paris qui s’embarrassent d’un dossier mal ficelé. Ils prennent le plus solide, ou pour résumer, sélectionnent le locataire avec le plus de revenus ! C’est la dure loi de l’offre et de la demande parisienne.

A combien puis-je louer mon appartement ?

Notre conseil : ne pas chercher à faire des profits démesurés, et rester dans les prix du marché. De toute façon, les loyers sont chers, mais les mensualités du crédit sont élevés, donc rien d’anormal à cela. 22 euros du m2 est une moyenne à la louche, bien que tout dépende du quartier, de la proximité du métro et des commerces aux alentours.

Les quartiers du centre ville ou de l’ouest parisien montent facilement à 40 euros du mètre, même chose pour Montmartre au Nord et certains endroits du 15ème. La difficulté, pour celui qui veut acheter un appartement à Paris dans le but de le louer va être de trouver le meilleur ratio entre le prix d’achat et le montant du loyer maximal qu’il sera possible de facturer. Alors à vos calculettes, et sus aux bonnes affaires !

Pour fixer son loyer, rien de plus simple : on prend les petites annonces, on visite les agences immobilières du quartier, et on applique le tarif moyen, à la hausse ou à la baisse selon les prestations du logement. Enfin, rien ne sert d’être trop gourmand : mieux vaut un locataire qui reste qu’une valse à trois temps.

En savoir plus sur la rentabilité locative à Paris

A ceux qui pensent gagner beaucoup d’argent en louant leur appartement, nous leur conseillons d’investir dans d’autres valeurs ! En effet, même si la rentabilité locative à Paris est bonne, rare sont les biens offrant plus de 4% brut, donc pas d’emballements. Comme souvent dans les grandes villes, ce sont les petites surfaces qui s’en tirent le mieux sur le sujet, les grands appartements étant plus chers, donc plus difficiles à louer.

Par contre, l’avantage d’investir à Paris, c’est de sécuriser son patrimoine. Bon à savoir : le rendement sera moindre dans les « beaux quartiers », la valeur d’achat explosant dans les endroits recherchés.

Sécuriser son placement sur le long terme

Si les gens investissent dans l’immobilier, c’est pour une raison principale : le bien devrait, en principe, se valoriser. C’est donc un placement de bon père de famille, même si rien n’assure que les prix vont continuer à grimper. Toutefois, la hausse est là, année après année, et certains agents immobiliers avancent même le fait que Paris soit encore sous évaluée par rapport à d’autres grandes capitales. Et tant qu’il aura plus de demandes de locations que d’offres, la courbe ne s’inversera pas. A Paris de savoir conserver ses attraits et ses charmes, tant auprès de l’étranger que des français.

On peut donc en conclure qu’au pire, on ne perdra pas d’argent en achetant dans la capitale, d’autant plus qu’il ne reste pratiquement plus de terrains constructibles, donc l’offre ne devrait pas croître.

Nos conseils pour acheter et ne pas se planter

Comme souvent lors d’un achat d’appartement, bien prendre son temps, et garder son sang froid. Comme le dit la formule consacrée, rien ne sert de courir… Donc, on visite le quartier, rue après rue, en sachant pourquoi on veut investir : louer, ou en faire sa résidence principale. On prend la température auprès des commerçants, pour savoir comment le quartier évolue : aménagement, sécurité, cadre de vie, population. Enfin, on va faire un petit tour à la mairie de l’arrondissement pour connaître les projets d’urbanisme, et savoir si le quartier va être modifié, pour le meilleur ou pour le pire.

Reste à éplucher les prix, pour trouver l’affaire du siècle, même si elles sont de plus en plus rares.

Acheter en viager sur Paris

Même s’il se dit que les gens ne meurent plus, le viager reste une alternative pour qui veut acheter à Paris tout en ayant peu de moyens pour le faire. Reste alors à régler la question des modalités, et en particulier le versement du bouquet (somme à payer lors de la signature du viager). Tout dépendra de l’âge du vendeur, sachant que ce dernier va continuer à occuper l’appartement s’il était déjà dedans avant.  Il réglera alors toutes les charges ainsi que l’impôt foncier.

Chacune des parties y trouve son compte : pour le vendeur, c’est l’assurance d’avoir un revenu complémentaire à sa retraite, et pour l’acheteur, l’espoir de réaliser des économies sur un achat classique. Sauf que c’est parfois l’arroseur arrosé, mais bon…

A savoir : un homme ne peut pas vendre son logement en viager avant 70 ans, et avant 75 ans pour une femme.

Idée des prix pour ceux qui veulent acheter un bien immobilier en viager sur Paris

Nous avons trouvé dans le quartier de Iéna, un viager occupé mis en vente par un homme de 77 ans. L’appartement fait 65 mètre carré, avec une grande terrasse de 80 m2, un ascenseur et une place de parking. Le bouquet demandé est de 191 000 euros et la somme mensuelle à verser est de 3500 euros. L’appartement, lui, est estimé à 690 000 euros.

Grand Paris : quand acheter ?

Le grand Paris s’apprête à voir le jour, et pour bien acheter, il faut être parmi les premiers à investir dans les villes de banlieue qui vont en faire partie. Les opportunités sont là, il va falloir les saisir en 2017. Pour bien choisir, il faut privilégier les zones qui vont être nouvellement desservies par le métro : prolongement de la ligne 11 et de la 14, nouvelles lignes, il y a l’embarras du choix pour le grand Paris express. Autour de ces stations de métro, les projets immobiliers poussent comme des champignons. Ce sont des quartiers entiers qui voient le jour que ne vont pas tarder à investir les classes moyennes et les jeunes couples, à condition qu’ils arrivent à décrocher un crédit, ce qui est devenu délicat avec les taux très bas.

Tout est donc plus une histoire de timing que de pari. Pour ne pas se planter, il ne faut pas louper le bon moment. Quand les travaux sont lancés, ou bien avancés, vous devez en principe pouvoir y aller. Rappelons que 68 nouvelles gares sont prévues pour des transports beaucoup plus rapides.

Le grand Paris est-il un investissement rentable pour 2017 ?

Quand les transports sont là, le foncier prend de la valeur, cela se vérifie presque à chaque fois. Une nouvelle station de métro opérationnelle, et c’est au pire une hausse de 10%, surtout si les entreprise suivent. Et pour l’instant, la spéculation a été contenue, ce qui signifie que les prix ne ce sont pas encore emballés. Mieux vaut donc être placé avant que cela démarre. Cela ne veut pas dire qu’il faille aller plus vite que la musique. Il faut trouver le bon bien au bon prix. Surtout que la crise plane toujours au dessus des transactions, et tous les nouveaux logements ne trouveront peut-être pas preneur facilement. C’est la raison pour laquelle les investisseurs se font désirer pour le moment.

Il est également important de ne pas surestimé, au risque de devoir s’endetter plus que de raison et de connaitre de gros problèmes lors de la revente (si tel est l’objectif).

Quelles sont les meilleures villes ?

Tout dépend le moment de l’achat. Certaines villes ont déjà pris beaucoup de valeur, il sera donc difficile de faire une forte plus-value à court terme. Saint-Ouen (93) est dans ce cas là (+ 30% en 5 ans), mais aussi Issy qui voit arriver la ligne 15. Ensuite, il faut savoir si on achète pour louer, ou bien pour y habiter. Dans ces villes, au vu des prix d’achat, la rentabilité locative n’est pas très élevée. Villejuif est ainsi devenue presque aussi cher que Paris.

Les villes qui tirent leur épingle du jeu à l’heure actuelle sont donc St-Denis, qui bénéficie d’un regain d’intérêt du fait des nouvelles infrastructures, Saint-Ouen (quartier des docks), Issy-les-Moulineaux pour sa verdure et son cadre de vie, Villejuif et ses 2 nouvelles gares.

Mais pour celui qui pense à l’avenir, et qui achète dans une optique de revendre à moyen terme, il y a encore de bonnes affaires à faire, surtout là où les nouveaux moyens de transports ne sont pas encore terminés. C’est le cas de Gennevilliers, qui a un fort potentiel de hausse et de toutes les villes qui vont croiser la ligne 15 quand elle sera terminée : Créteil-l’Echat, Bry-sur-Marne, Champigny… Même chose pour la ligne 16 et en particulier pour Clichy.

Et à long terme ?

Pour certaines zones, il vaut mieux attendre encore un peu, en particulier que les grands travaux soient lancés. C’est notamment le cas des villes impactées par la création de la ligne 18 du super métro, prévue pour 2014 : Orsay, Gif-sur-Yvette… Le potentiel est important, mais mieux vaut quand même attendre 5 ans.

Rappelez-vous également que pour profiter du Grand Paris, il ne faudra pas être loin de toutes ces nouvelles gares qui sortent de terre. A plus de 500 mètres, posez vous la question de savoir si l’investissement vaut le cout. Pour les investisseurs, privilégiez les petites surfaces, plus faciles à louer, surtout pour les étudiants.

L’appartement de ses rêves n’est qu’à un jet de pierre, encore faut-il prendre le temps de le chercher, pour tomber sur l’occasion de sa vie. Pari regorge encore de trésors, à chacun de bien ouvrir les yeux.

Source : Meilleursplacements.fr